Les différents types de prêts immobiliers pour un projet d'achat

Le prêt amortissable

Parmi les différents types de prêts immobiliers possibles, le prêt amortissable est le financement le plus fréquemment utilisé en France. Il vous permet de financer votre investissement locatif en résidence de tourisme ou votre achat en copropriété classique.

Un prêt amortissable est un prêt dont le capital est amorti dans le temps sur une durée déterminée. Vous remboursez une partie du capital à chaque échéance ainsi qu’une partie des intérêts. Au début de l’emprunt, les intérêts remboursés sont plus importants que le capital.

Quels sont les avantages du prêt amortissable ?

• Le prêt amortissable peut être cumulé avec d’autres prêts immobiliers 
• Vous pouvez choisir de payer des mensualités plus ou moins élevées en fonction de la durée du prêt contracté
• Déduction du montant des intérêts sur les loyers déjà perçus

Lorsque vous contractez un prêt amortissable, vous devez choisir entre deux types de taux d’intérêt :

• Le taux d'intérêt fixe, qui est déterminé quand on contracte le prêt. Ce taux ne bougera pas durant toute la durée du prêt 
• Le taux variable : celui-ci peut évoluer à la hausse ou à la baisse durant toute la durée du prêt, en fonction des décisions prises par la Banque Centrale Européenne. Ce taux peut être capé, c'est-à-dire qu’un pourcentage de variation est défini au préalable. Exemple : pour un taux à 3,5 %, on peut définir un taux capé à plus ou moins 1 point (le taux n’augmentera jamais à plus de 4,5 % mais ne descendra jamais sous les 2,5 %)

Le prêt in fine

Le prêt in fine permet un remboursement différé du capital : vous ne remboursez que les intérêts liés au capital (et les primes d’assurances) durant toute la durée du prêt. Le prêt in fine est non amortissable. Le capital est remboursé en une seule fois à l’échéance du contrat.

En général, les banques demandent de se constituer un capital sous forme d’épargne (que l’on appelle placement adossé). Ce placement peut prendre la forme d’un bon de capitalisation ou d’une assurance vie, par exemple. L’épargne servira de garantie pour rembourser le capital emprunté. D’autres garanties sont souvent exigées par l’établissement prêteur ; elles varient selon l’établissement bancaire et la situation financière de chacun.

Quels sont les avantages du prêt in fine ?

• Rembourser des mensualités beaucoup moins importantes que dans le cas d’un prêt amortissable classique 
• Déduction du montant des intérêts sur les loyers déjà perçus
  
  

Le prêt relais

Pourquoi contracter un prêt relais ?

Non amortissable, le prêt relais sert à financer votre logement lorsque vous n’avez pas encore vendu le bien destiné à financer le nouvel achat (ou que vous n’avez pas le projet immédiat de vendre).

L’établissement bancaire vous fait alors une avance le temps que le logement soit vendu : cela vous permettra d’obtenir les fonds nécessaires pour acheter le bien que vous convoitez.

Dans le cas d’un prêt relais, l’établissement prêteur avance entre 50 et 80 % de la valeur du bien. Le prêt relais court en général sur une durée de 1 à 2 ans, mais il est possible de demander une extension supplémentaire de 12 mois si le premier bien n’est toujours pas vendu. Le premier bien immobilier vendu vous sert à rembourser le capital engagé dans l’achat du nouveau bien.

Comme pour un prêt in fine, vous remboursez les intérêts durant toute la durée du prêt ; le capital est donc remboursé à la fin du prêt (on parle de franchise partielle). Le prêt peut également être remboursé en une seule fois (capital + intérêts) au moment de la vente (seules les primes d’assurance sont payées mensuellement).

Quels sont les avantages et garanties du prêt relais ?

En raison de l’absence de capital de départ, l’établissement prêteur demande des garanties (caution, privilège de prêteur de denier, hypothèque). Ces garanties doivent couvrir le montant total du prêt relais et des éventuels autres prêts en cours.

Plusieurs montages peuvent être proposés dans le cadre d’un prêt relais :

• Prêt relais sec : le prêt relais suffit à financer le logement ; le prix du bien à financer doit être inférieur à 80 % du prix du bien à vendre pour profiter de cette solution
• Prêt relais associé à un prêt amortissable ; si la valeur du nouveau bien est supérieure de 80 % de la valeur du bien mis en vente, vous devez contracter un prêt immobilier amortissable supplémentaire. Le taux des deux crédits est souvent indexé sur le taux du prêt relais
• Possibilité d’acheter un bien sans apport et de bénéficier de fonds sans avoir besoin d’attendre la vente du bien précédant

Les prêts d’aide à l’accession

Les prêts d’aide à l’accession sont majoritairement réservés aux ménages souhaitant acheter une résidence principale. Cette solution de financement peut également vous aider dans votre projet d’investissement locatif immobilier.

Le prêt conventionné

Ce prêt vous permet de financer l’acquisition d’un logement ou d’une résidence locative à condition que le locataire en fasse sa résidence principale. Le prêt conventionné est accessible sans conditions de revenus. Lorsque vous décidez de louer votre appartement, vous pouvez déduire les intérêts du prêt sur la déclaration de vos revenus locatifs. C’est le cas lorsque vous achetez un bien MGM en résidence.